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      福建省公共租賃住房建設導則(試行)

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      1、總則

      1.0.1為加快我省公共租賃住房建設進程,緩解城市中等偏下收入家庭以及外來務工人員等其他群體的階段性居住困難,規范公共租賃住房建設,提高建設水平,依據國家有關規定,制定本導則。
      1.0.2本導則所稱公共租賃住房,是指以城市中等偏下收入住房困難家庭、新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員等居住困難群體為主要供應對象的住房。
      按照供應的對象不同,公共租賃住房分為住宅類公共租賃住房和宿舍類公共租賃住房。
      1.0.3本導則適用于全省新建、改建、配建公共租賃住房建設活動。
      1.0.4本導則的規定為對公共租賃住房的基本要求,當與法律、行政法規的規定相抵觸時,應按法律、行政法規的規定執行。
      1.0.5公共租賃住房的建設、使用和維護,應符合經國家批準或備案的有關標準的規定。

      2、規劃設計

      2.0.1公共租賃住房建設應符合城鄉規劃、土地利用規劃及住房建設規劃的要求,保障居住者的基本生活條件和環境。
      2.0.2公共租賃住房建設要根據當地經濟社會發展水平,以滿足小戶型租賃住房需求為主,制定公共租賃住房發展規劃和年度計劃,并納入保障性住房建設規劃,分年度組織實施。
      2.0.3公共租賃住房規劃設計應符合《城市居住區規劃設計規范》和當地《城市規劃管理技術規定》等規范、規定的要求。
      2.0.4集中新建公共租賃住房,項目選址要充分考慮居民就業和生活的要求,盡量安排在交通較便捷、生活配套設施較完善的區域。
      2.0.5鼓勵在主干道通達、公交便捷的城市新區、城鄉結合部建設以公共租賃住房為主、配套設施完善的城市綜合體。
      2.0.6鼓勵在普通商品住房項目中配建公共租賃住房,并在用地規劃、國有土地使用權出讓合同中,明確配套的建筑面積、套數、戶型比例、建設標準、設施條件以及建成后移交或回購等事項。配建的公共租賃住房與其所屬項目實行統一規劃、統一配套、統一建設、統一管理。
      2.0.7公共租賃住房規劃設計中,應按照國家《城市居住區規劃設計規范》的規定,配套建設商業用房、物業用房、文化活動室、社區醫療站、警務室、租賃管理用房等便民設施。宿舍類公共租賃住房應配建集中洗衣房、公共食堂等。
      2.0.8公共租賃住房項目底層架空層作為公共活動空間的,高度宜為3.6-4.5 m,面積不計入容積率。
      2.0.9公共租賃住房機動車位按照0.1~0.2輛/戶配置,非機動車位按照不少于2輛/戶配置,適當配置殘疾人助力車、小型三輪車停車位,方便居民使用。宜利用地下空間集中設置停車庫。
      2.0.10總平面布局宜功能分區明確、空間布局緊湊合理、充分利用地形、節約用地。根據需求確定合理的戶型比例,路網結構分級有序、便捷通順。對建筑群體、工程豎向、道路、場地景觀、管線設計進行全面考慮、統籌兼顧,以達到整體性經濟合理。

      3、建筑

      3.1基本規定
      3.1.1 公共租賃住房建筑設計應力求在平面、立面和空間處理方面有所創新,做到適用、經濟、美觀、安全、衛生、舒適,提高居住品質。
      3.1.2 本導則未涉及的公共租賃住房設計技術內容,應符合《住宅建筑規范》、《住宅設計規范》、《宿舍建筑設計規范》等有關規范。
      3.1.3住宅類公共租賃住房設計執行《住宅設計規范》。每套住宅應設臥室、起居室(廳)、廚房和衛生間等基本空間。
      3.1.4 住宅類公共租賃住房單居室套型,可以3個左右居室共用一個起居室(廳)、一個廚房,衛生間可以共用,也可以單設。居室入戶門應滿足防盜、隔音的要求。一個居室宜按2人居住考慮,使用面積不宜超過12.0㎡(居室單設衛生間的不應超過15.0㎡)。
      3.1.5宿舍類公共租賃住房設計執行《宿舍建筑設計規范》。戶型應在每個居室內設有衛生間、陽臺等基本空間。臥室宜按4人居住考慮,開間尺寸不宜大于3.6m;單居室套型臥室兼起居室時,使用面積宜為12.0-16.0㎡。
      3.1.6新建公共租賃住房應考慮全壽命周期使用功能調整的靈活性要求,優先采用可靈活劃分空間的框架結構體系。
      3.1.7廚房應有直接采光、自然通風。廚房內應設置洗滌池、案臺、爐灶等設施,裝配排油煙機或預留位置。
      3.1.8衛生間宜直接采光,自然通風。無外窗的衛生間應有通風措施。衛生間不應直接布置在下層住戶的起居室(廳)、臥室、餐廳和廚房的上層。
      3.1.9七層及以上住宅類公共租賃住房或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16m以上的必須設置電梯。
      3.1.10七層及以上宿舍類公共租賃住房或居室最高入口層樓面距室外設計地面的高度超過20m以上的必須設置電梯。

      3.2建筑設計
      3.2.1成套建設的住宅類公共租賃住房,其套型建筑面積不大于60㎡,高層套型建筑面積不大于66㎡(其中以居室為單位安排非同一家庭多人居住的套型建筑面積,可根據實際適當調整。但居室不得超過4個,套型建筑面積不得超過120㎡)。
      3.2.2宿舍類公共租賃住房,其套型建筑面積不大于30㎡,高層套型建筑面積不大于33㎡。
      3.2.3住宅類公共租賃住房標準層使用面積系數不宜低于70%。
      3.2.4住宅類和單層床宿舍類公共租賃住房的層高不低于2.80m,雙層床宿舍類公共租賃住房的層高不低于3.60m。
      3.2.5臥室最小使用面積為:單人間為6㎡,雙人間為10㎡,兼起居廳(室)為12㎡。雙居室的臥室,其中一間臥室使用面積不應小于10㎡。
      3.2.6廚房最小使用面積為4㎡。廚房應設置外窗,窗地面積比不應小于1/7。
      3.2.7衛生間最小使用面積:三件潔具(坐式馬桶、洗臉盆、淋浴設施)為3㎡。

      3.3日照
      3.3.1每套住宅類公共租賃住房至少有一個居住空間能獲得日照。
      3.3.2建筑物的朝向宜采用南北或接近南北向。日照時數、住宅間距應符合現行規范的要求。

      3.4節能
      3.4.1新建公共租賃住房應嚴格執行《福建省居住建筑節能設計標準實施細則》規定。
      3.4.2節能設計應優先考慮建筑遮陽、外窗遮陽以及提高東、西外墻隔熱性能。建筑南向的外窗宜利用南面外廊實現外遮陽,其它朝向的外窗宜結合建筑立面設計采用經濟合理的遮陽形式。
      3.4.3外墻應優先采用自保溫墻體,當所在地缺乏自保溫墻體材料,或當地常用的墻體材料達不到節能標準要求時,宜考慮通過增加墻體厚度等措施達到外墻節能要求,盡量避免采用墻體內、外保溫措施。
      3.5防火
      3.5.1新建、改建公共租賃住房應按現行的《建筑設計防火規范》和《高層民用建筑設計防火規范》有關條款執行。
      3.5.2住宅類公共租賃住房當其中一層或若干層的層高超過3m時,應按《住宅建筑規范》第9.1.6條注2進行層數折算,而后進行防火設計。

      4、設備

      4.1給水排水
      4.1.1 公共租賃住房應設室內給水排水系統。
      4.1.2 公共租賃住房的給水總立管、雨水立管、消防立管不應布置在套內。
      4.1.3 公共租賃住房的給水應采用“一戶一表”的供水方式,條件允許時可采用智能水表技術,實現計量付費一體化。
      4.1.4 生活給水系統應充分利用市政給水管網的水壓直接供水;在增壓供水時,應選用節能、安全、可靠的加壓設施和供水方式。
      4.1.5 套內分戶用水點的給水壓力不應小于0.05MPa,入戶管的給水壓力大于0.35MPa時,應設置減壓措施。
      4.1.6 給排水管道應施工完整,非集中供熱水的衛生間應預留熱水器安裝位置及冷熱水管道。
      4.1.7 戶內應預留洗衣機位置,并設置相應的上、下水管道。
      4.1.8 公共租賃住房配置洗滌盆的陽臺應設置相應的給排水管道。
      4.1.9 公共租賃住房應采用節水型用水器具和配件,其節水性能指標須達到《節水型生活用水器具》CJ164-2002和《用水器具節水技術條件》DB11/343-2006的要求。坐便器一次沖洗水量不得大于6L,并宜采用大、小便分檔的沖洗水箱。
      4.1.10公共租賃住房應根據相關規定設置太陽能熱水系統,系統采用與建筑一體化設計,并優先考慮集中制熱分戶供熱的太陽能熱水系統。采用集中式太陽能熱水系統時應設分戶計量裝置,并優先采用智能水表技術,實現計量付費一體化。
      4.1.11 公共租賃住房有條件時,宜考慮雨水利用技術。設置雨水利用系統時,小區內道路、場地的豎向設計和材料選擇應利于雨水收集和綜合利用。

      4.2暖通
      4.2.1公共租賃住房應預留安裝空調機的位置,并結合立面設計統一考慮室外機的安裝及其冷凝水的排放。
      4.2.2無外窗的衛生間必須設置排風裝置或應具備可設置集中排風系統的條件。
      4.2.3廚房應有安裝排油煙機的條件和合適的位置。
      4.2.4優先考慮管道煤氣。如果沒有管道煤氣,多層可采用瓶裝液化石油氣,十層及以上公共租賃住房內不得使用瓶裝液化石油氣。
      4.2.5生活用燃氣設備嚴禁設置在臥室內。

      4.3電氣
      4.3.1電力負荷分級應根據對供電可靠性的要求及中斷供電在對人身安全、經濟損失上所造成的影響程度進行分級,劃分為一級負荷、二級負荷和三級負荷。一級負荷采用雙重電源供電,二級負荷宜由二回線路供電,市電供電不能滿足雙重電源供電條件時,應增設用戶自備應急電源。
      4.3.2建筑物變配電用房、備用發電機房、消控中心應盡量設置在一層及一層以上。變配電用房、發電機房不得設置在地下二層及二層以下;設置在地下一層的,不應設置在地勢低洼和可能積水的場所,并應采取預防洪水、消防水或積水從地下室入口部或其他途徑進入而淹漬配、變、發電設備的措施。
      4.3.3每套住宅設置獨立電度表,低層建筑電表箱集中安裝在樓內底層公共區域或配電間。高層建筑及宿舍類建筑電表箱集中安裝在樓層公共區域或配電間。
      4.3.4用電指標見表4.3.4-1
      表4.3.4-1
      套 型 用電指數
      宿舍類(面積30~33㎡) 3.5kw
      小套型住宅(一居室) 4.0kw
      中套型住宅(二居室) 6.0kw
      大套型住宅(三居室) 6.0kw
      4.3.5每套住宅(宿舍)的空調插座、一般電源插座與照明應分路配電設計;廚房電源插座和衛生間電源插座應分別設置單獨回路供電。所有插座回路均應設置剩余電流保護裝置。
      4.3.6臥室、起居室每個房間至少設置三個插座(含空調插座),廚房至少設置四個插座(含抽油煙機插座);洗衣機、電冰箱等處應設置專用插座。
      4.3.7住宅進戶線截面不應小于10m㎡,宿舍進戶線截面不應小于6m㎡;分支回路截面不應小于2.5m㎡.
      4.3.8如有太陽能設施應考慮其供電電源。
      4.3.9室內外照明應采用高光效節能光源,在滿足眩光限制的條件下,優先選用效率高的燈具以及開啟式直接照明燈具。
      4.3.10樓梯間、公共走道的照明,采用節能自熄開關。應急照明燈具有應急時自動點亮的措施。
      4.3.11弱電設計標準見表4.3.11-1
      表4.3.11-1
      套 型 電話插座 寬帶插座 有線電視接口
      宿舍類 1 1 1
      小套型住宅 1 1 1
      中套型住宅 2 1 2
      大套型住宅 2 1 2
      4.3.12在梯位的主要出入口、高層建筑的電梯轎廂等區域配備可視監控系統。
      4.3.13戶內設置對講系統,并設置煤氣探測器(如需要)、緊急呼叫按鈕、門磁窗磁等安防設施,盡量將安防設施與對講系統合并信號傳輸線路至值班室。
      4.3.14有線電視系統按雙向傳輸網標準設計。
      4.3.15樓內強弱電干線管道不應布置在戶內。

      5、裝修

      5.0.1公共租賃住房室內外裝修應遵循經濟、適用、宜居和環保的原則,一次裝修到位。
      5.0.2室內裝修標準必須達到“表5.0.2”中“基本裝修標準”的要求。在有條件的地市根據具體情況也可按“推薦裝修標準”進行裝修。
      表5.0.2
      序號 部 件 基本裝修標準 推薦裝修標準
      1 單元門(含地下室門) 鋼制電控防盜門 同左
      2 戶門 鋼制保溫防盜門或防火門 同左
      3 室門 鑲板門或夾板門 同左
      5 樓梯間、休息平臺底面及踏步面 墻面:內墻膩子、水性內墻耐擦洗環保涂料;休息平臺底面:水性內墻耐擦洗環保涂料;踏步面:水泥砂漿。 墻面:內墻膩子、水性內墻耐擦洗環保涂料;休息平臺底面:水性內墻耐擦洗環保涂料;踏步面:防滑地磚
      6 陽臺 地面:防滑地磚;配置成品晾衣桿及洗滌池。天棚配吸頂燈 同左
      7 起居室、
      臥室 墻面、天棚面:內墻膩子、水性內墻耐擦洗環保涂料;窗簾桿:簡配裝置;地面:地磚
      天棚配吸頂燈 墻面、天棚面:內墻膩子、水性內墻耐擦洗環保涂料;窗簾桿:簡配裝置;地面:金剛木地板
      8 廚房 地面:防滑地磚;墻面:貼瓷磚到頂;洗菜盆、貼磁磚灶臺板、灶具、節水型龍頭、預留排氣扇位置和插座、吊柜;天棚面同臥室 加配鋁扣板吊頂、吸頂燈、排氣扇;配備整體櫥柜、排油煙機
      9 衛生間 地面:防滑地磚;墻面:貼瓷磚到頂;配備洗面盆、節水座便器、節水型淋浴噴頭、電熱水器、預留排氣扇位置和插座;天棚面同臥室 加配鋁扣板吊頂、配吸頂燈、排氣扇、盥洗鏡
      5.0.3公共租賃住房的外裝修風格、色彩應與小區其他建筑相協調。
      6、施工和驗收

      6.0.1公共租賃住房的施工應滿足國家和地方相關政策、法規和規范、標準的規定。
      6.0.2施工單位要嚴格執行施工圖設計文件和技術標準,強化質量過程控制,嚴格材料進場檢驗、工序檢查和驗收制度,不得偷工減料,不得使用不合格的建筑材料和非環保材料,確保施工質量。
      6.0.3公共租賃住房建設應嚴格執行工程竣工驗收備案程序。
      6.0.4建設單位要按照有關規定,組織勘察設計、施工、監理等有關單位進行驗收,驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或驗收不合格的,不得交付使用。
      6.0.5公共租賃住房必須通過公安機關消防機構組織的消防專項驗收。
      6.0.6公共租賃住房交付驗收工作,應全面實施質量分戶驗收。確保交付使用的公共租賃住房的供水、供電、燃氣、電視、電信等設施都達到使用或者可申請開通的條件。
      6.0.7質量監督機構應加強對工程竣工驗收的監督檢查,對竣工驗收程序不符合有關規定,或工程質量、使用功能存在明顯缺陷的,要責令整改,并停止竣工驗收;整改合格后,重新組織竣工驗收。
      6.0.8公共租賃住房工程的最低保修期限為:地基基礎和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;電氣系統、給排水管道、設備安裝,為2年;裝修工程,為2年。
      附:名詞解釋
      一、建筑密度:在一定范圍內,建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例。
      二、容積率:在一定范圍內,建筑面積總和與用地面積的比值。
      三、綠地率:在一定范圍內,各類綠地總面積占該地區總面積的比例。
      四、住宅建筑:供家庭居住使用的建筑(含與其他功能空間處于同一建筑中的住宅部分),簡稱住宅。
      五、套型:按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型 。
      六、居住空間:指臥室、起居室(廳)的使用空間。
      七、臥室:供居住者睡眠、休息的空間。
      八、起居室(廳):供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。
      九、廚房:供居住者進行炊事活動的空間。
      十、衛生間:供居住者進行便溺、洗浴 、盥洗等活動的空間。
      十一、標準層:平面布置相同的公共租賃住房樓層。
      十二、使用面積:房間實際能使用的面積,不包括結構構造和保溫層的面積。

       

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